DECISÃO
Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador
A Quarta Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar
dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os
cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou
exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.
No caso
julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação e
administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou
o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a sentença, em
“laços de amizade”, sem que a renda recebida por eles alcançasse o valor
mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens para garantir
eventual execução.
Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a
descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os
débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização
por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram
aprovados de forma “desidiosa”.
A imobiliária declarou que
atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do
contrato de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida.
Afirmou que não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do
locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do
contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela,
exclusivamente pelo devedor e seu fiador.
Alegou ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita.
Execução frustrada
O
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a
existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador,
pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido
contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel),
com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às
cotas condominiais e tributos não pagos.
O TJRN também levou em
conta a conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro
do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre
eles e o diretor da imobiliária.
Para o relator do recurso no
STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da
imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.
O artigo 667
do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a
aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar
qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer,
sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.
Segundo
o relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a
responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou
tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de
previsão contratual nesse sentido”.
Entretanto, “configura-se a
responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos
pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação
contratual”, analisou o relator.
Legitimidade e prescrição
Para
os ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso
especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o
pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao pagamento dos
aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento
do contrato.
Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, a
Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a
ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento
da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.
Tal
fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi
frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de
transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º,
inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido prescrição.
Fonte:
Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
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